Immobilienbranche: Viele Daten, zu wenige Verbindungen

TVS News AI redaktionell betreut präsentiert Immobilien: Datenmengen ohne Verbindung – wo KI helfen könnte.

„Die Immobilienwirtschaft produziert enorme Datenmengen, nutzt sie aber meist isoliert.“ Für Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der International Real Estate Business School (Irebs), ist das die zentrale Schwachstelle der Branche. Nicht die Menge fehlender Daten sei das Hauptproblem. Entscheidend sei, dass die vorhandenen Informationen nicht miteinander verbunden werden.

Damit rückt eine ziemlich konkrete Frage in den Mittelpunkt: Wie können Daten aus den unterschiedlichen Phasen eines Immobilienprojekts so zusammenlaufen, dass KI daraus mehr machen kann als aus isolierten Beständen? Sebastian sieht den größten ungenutzten Hebel genau an dieser Nahtstelle.

Der Engpass liegt zwischen vier Phasen

Der Ansatz

Sebastian nennt vier Bereiche, die laut seiner Einschätzung enger miteinander verknüpft werden müssten: Planung, Finanzierung, Bau und Betrieb. Jeder dieser Schritte erzeugt Informationen, die für die Immobilienwirtschaft relevant sind. Werden die Datenbestände getrennt behandelt, bleiben die Verbindungen zwischen den Phasen ungenutzt.

Das ist Sebastians Kernthese. Er beschreibt damit kein fehlendes Tool als alleinigen Engpass, sondern eine Lücke im Arbeitsablauf. Seine Formulierung ist auffällig nüchtern: Der Engpass sei weniger die Technik als die fehlende Verknüpfung. Wenn die Verbindung gelingt, werde Bauen „irgendwann vielleicht auch mal einfacher“.

Gerade dieser letzte Satz macht klar, wo die Erwartungshaltung liegt. Sebastian verspricht keine fertige Lösung und keinen unmittelbaren Produktivitätssprung. Er beschreibt eine Richtung: Daten verbinden und KI für diese Verbindung nutzbar machen.

Warum das mehr ist als ein Digitalisierungsthema

Bei einem isolierten Vorgehen bleibt jede Phase für sich betrachtet. Die Immobilienwirtschaft verfügt bereits über enorme Datenmengen. Das eigentliche Problem ist deshalb nicht, die nächste Datei, den nächsten Datensatz oder die nächste technische Lösung zu finden. Es geht darum, vorhandene Informationen so zusammenzuführen, dass sie im Ablauf eine Rolle spielen können.

Der stärkste Gegenpunkt zu Sebastians Ansatz wäre, den Engpass doch zuerst in besseren Einzelsystemen zu suchen. Seine eigene Diagnose setzt dagegen: Selbst leistungsfähige Technik bringt keinen großen Vorteil, wenn die Daten zwischen Planung, Finanzierung, Bau und Betrieb isoliert bleiben. Die Verbindung muss also vor oder jedenfalls parallel zum technischen Einsatz entstehen.

Sebastians Blick erklärt seinen Lösungsansatz

Der Wissenschaftler

Sebastian ist studierter Betriebswirt und lehrt Immobilienfinanzierung an der Irebs. Zusätzlich ist er Direktor am Center for Finance der Universität Regensburg sowie Research Associate am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Seine Forschungsschwerpunkte umfassen unter anderem indirekte Immobilienanlagen, Immobilienfinanzierung, Mietregulierung und Mietspiegel. Er ist außerdem Mitherausgeber des Journal of Real Estate Research und des German Journal of Property Research.

Diese Themenschwerpunkte zeigen, dass Sebastian Immobilien nicht nur als einzelnes Bau- oder Verwaltungsobjekt betrachtet. Seine Forschung verbindet Kapitalmärkte, Regulation und die laufende Bewirtschaftung. Genau diese Breite spiegelt sich in seiner Antwort wider: Das ungenutzte Potenzial liegt an den Übergängen zwischen den Phasen.

Ein zweiter Gedanke aus dem Gespräch

In einer anderen Passage des im Handelsblatt veröffentlichten Gesprächs nennt Sebastian die Einführung von Negativzinsen als seine größte Überraschung. Die Nullzinsgrenze habe über Jahrzehnte einen zentralen Referenzpunkt in Theorie und Lehre gebildet. Seine Lehre daraus: Ökonomische Modellannahmen sollten nicht wie Naturgesetze behandelt werden.

Das mag auf den ersten Blick wenig mit KI in der Immobilienwirtschaft zu tun haben. Gemeinsam ist beiden Aussagen aber die Grundhaltung: Nicht die vorhandenen Werkzeuge oder Annahmen sind automatisch die entscheidende Grenze. Entscheidend ist, wie sie mit der Wirklichkeit verbunden werden. In der Immobilienwirtschaft lautet Sebastians Formel dafür: Daten verbinden, statt sie nur zu sammeln.

Was Sebastians Antwort belegt – und was offenbleibt

Belastbar ist die Diagnose

Sebastian liefert eine klare Einordnung: Die Branche produziert bereits enorme Datenmengen. Sie nutzt diese nach seiner Beobachtung meist isoliert. Als Lösung nennt er eine bessere Verknüpfung von Planung, Finanzierung, Bau und Betrieb – und den Einsatz von KI, um dieses ungenutzte Potenzial zu erschließen.

Konkrete Softwareprodukte, einzelne KI-Modelle oder bereits gemessene Effizienzgewinne nennt er in dieser Antwort nicht. Seine Aussage ist deshalb als Richtungsentscheidung zu lesen, nicht als Beleg für ein fertiges System. Was die Verbindung technisch leisten müsste, wie Unternehmen sie organisieren und welche Ergebnisse sich daraus ergeben, bleibt offen.

Die Prüffrage für Immobilienprojekte

Für dich wird Sebastians Einschätzung erst dann praktisch nützlich, wenn du den Datenfluss eines Projekts genauer ansiehst. Entscheidend ist nicht nur, ob an jedem Schritt Daten vorhanden sind. Spannender ist die Frage, ob die Informationen aus Planung, Finanzierung, Bau und Betrieb tatsächlich für die jeweils nächste Entscheidung verfügbar sind.

Genau hier liegt Sebastians stärkster Gedanke: Die Branche muss ihre vorhandenen Datenbestände in einem gemeinsamen Arbeitsabliff verknüpfen. Erst dann kann KI nach seiner Einschätzung das Potenzial liefern, das in den vielen isolierten Datenmengen steckt. Es geht also nicht darum, „die beste KI“ auszuwählen. Es geht darum, die Verbindungen herzustellen, auf denen eine sinnvolle KI überhaupt aufbauen kann.