Mieten oder kaufen: 30 Jahre, 3 getestete Szenarien, 11 Tipps – lohnt sich Kaufen 2026?

TVS News AI redaktionell betreut präsentiert Mieten oder kaufen: 30 Jahre, 3 getestete Szenarien, 11 Tipps – lohnt sich Kaufen 2026.

„Miete ist verschwendetes Geld“ ist keine Rechnung – und „Beton bringt nichts“ ebenfalls nicht. Wenn Sie in Deutschland zwischen Miete und Wohneigentum wählen, lautet die entscheidende Frage, welche kleine Änderung einer Annahme das Ergebnis umkehrt. Ein veröffentlichtes Modell lässt den Käufer nach 30 Jahren um 69.913 Euro vorn; senkt man die monatliche Kaltmiete um 400 Euro, liegt am Ende der Mieter um 280.032 Euro vorn. Ihre Anzahlung, Ihr Steuertarif und die Renditen auf Ihre Ersparnisse wiegen schwerer als die Schlagzeile.

Der sinnvolle Ansatz ist ein wiederholbarer Stresstest, nicht die Anekdote eines Käufererlebnisses. Beginnen Sie mit dem veröffentlichten Standardfall, verändern Sie jeweils nur eine Annahme und sehen Sie, wer gewinnt. So wird aus „Kaufen oder mieten“ etwas, das Sie nachvollziehen können.

Aktualisiert 2026. Die Beispiele stammen von einem deutschen Modell in Euro. Wenn Sie Immobilien in anderen Ländern vergleichen, sollten Sie die Methode beibehalten und die deutsche Grunderwerbsteuer, Finanzierung und steuerliche Behandlung durch die jeweiligen lokalen Regeln ersetzen. Modellierte Ergebnisse sind keine garantierten Renditen.

Mieten oder kaufen: Der Standardfall beginnt mit einer Ratio von 23,8

Calcuros Standardfall kombiniert einen Kaufpreis von 400.000 Euro mit einer monatlichen Kaltmiete von 1.400 Euro. Das entspricht 16.800 Euro pro Jahr, sodass der Preis dem 23,8-Fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht.

Was 23,8 aussagt – und was nicht

Es handelt sich um eine Größenprüfung, nicht um die Break-even-Miete. Behalten Sie den Preis bei 400.000 Euro und senken Sie die Kaltmiete auf 1.000 Euro; die jährliche Miete sinkt damit auf 12.000 Euro und dieselbe Ratio liegt bei 33,3. Die Immobilie hat sich nicht verändert. Die Mietannahme schon.

Der Endpunkt bei 69.913 Euro

Calcuro beziffert den Vorsprung des Käufers im Standardfall nach 30 Jahren auf rund 69.913 Euro. Das ist die Differenz zwischen zwei modellierten Vermögensverläufen an einem Endpunkt. Es handelt sich weder um Guthaben auf einem Konto noch um eine garantierte Rendite. Zugleich liefert der Wert eine klare Ausgangsbasis für die folgenden Stresstests.

Eine Mietänderung um 400 Euro kehrt den Sieger um

Calcuros Sensitivitätstabelle ist nützlicher als das Basisergebnis, weil sie zeigt, von welcher Annahme die Antwort tatsächlich abhängt.

Kaltmiete von 1.000 Euro: Mieter um 280.032 Euro vorn

Der monatliche Unterschied in Bargeld beträgt 400 Euro beziehungsweise 4.800 Euro pro Jahr. Im Szenario mit niedrigerer Miete liegt der Mieter nach 30 Jahren um 280.032 Euro vorn. Verwechseln Sie dieser Endpunkt nicht mit 4.800 Euro zusätzlichem Bargeld: Das Modell berücksichtigt außerdem die Kaution und die monatlichen Ersparnisse des Mieters sowie das Geld, das der Käufer in die Immobilie gebunden hat.

Rendite von 7 %: Mieter um 683.177 Euro vorn

Ändern Sie die angenommene Investitionsrendite von 4 % auf 7 %, kippt derselbe 30-Jahres-Vergleich in einen Vorsprung des Mieters von 683.177 Euro. Sieben Prozent sind eine Szenarioannahme, kein Versprechen. Die Lehre ist eindeutig: Der Sieger hängt stark davon ab, was mit Geld geschieht, das nicht in die Immobilie gebunden ist.

Ihre Anzahlung muss vorhanden sein, bevor sie Erträge bringen kann

Das Szenario des Mieters ist am stärksten, wenn Kaution und monatliche Ersparnisse tatsächlich vorhanden und investiert sind. Wenn Sie mit Lieferfahrten die Anzahlung aufbauen wollen, sollten Sie das Bargeld vergleichen, das Ihnen tatsächlich bleibt, statt sich auf eine Brutto-Lohnangabe zu verlassen. Der Amazon-Flex-Leitfaden für Blöcke, der Wolt-Fahrer-Earnings-Bericht und die Aufschlüsselung der Uber-Eats-Einnahmen sind hilfreich, um diese Liquiditätsbetrachtung aufzubauen.

Der Rechner startet mit 75 Euro für 3 Stunden als Standardeinstellung. Ersetzen Sie diesen Wert durch Ihre eigenen realistischen Nettoeinnahmen; ein Standardwert ist keine Prognose.

Der Preis von 400.000 Euro verdeckt eine Steuerspanne von 14.000 bis 26.000 Euro

Die deutsche Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %. Auf 400.000 Euro angewendet sind das 14.000 bis 26.000 Euro – eine Spanne von 12.000 Euro vor weiteren Kaufnebenkosten. Calcuro erwähnt außerdem einen gesetzlichen Abzug für Inventar; das ist eine fallspezifische Regel und kein automatischer Abschlag.

Die drei Faktoren, die UMSgeld oft übersehen werden

UMSgeld nennt drei Faktoren, die Wohnungs-vergleiche oft unterschätzen:

• Kaufnebenkosten zusätzlich zum ausgeschriebenen Preis.
• Laufende Instandhaltung, die beim Eigentümer verbleibt.
• Opportunitätskosten der Anzahlung und der Ersparnisse.

Wenn Sie die Instandhaltung mit null ansetzen, wird Eigentum nicht kostenlos; die Rechnung für Reparaturen wird lediglich aus dem Betrachtungszeitraum ausgeblendet. Ein ordentlicher Vergleich ist nur hilfreich, wenn beide Seiten alle relevanten Kosten sichtbar ausweisen.

Unauffällige Modellentscheidungen können wichtiger sein als die Immobilie

Lazyinvestors gibt an, dass seine Schätzung Steuern, Kosten und Inflation berücksichtigt und über 365 Tage täglich verzinst. Diese Angaben sind wichtig, weil zwei Rechner mit unterschiedlichen Methoden unterschiedliche Sieger ermitteln können, ohne dass einer von ihnen falsch liegt.

Die Verkaufsannahme nach 10 Jahren

In der von Lazyinvestors zitierten Berechnung wird ein nach 10 Jahren verkaufter Vermögenswert beim Verkauf als steuerfrei behandelt, sodass keine Verkaufssteuer abgezogen wird. Diese Behandlung ist nur gültig, wenn Ihr Verkaufsdatum und Ihre steuerliche Situation zur Berechnung passen. Wenn Ihr Zeithorizont abweicht, sollten Sie die Behandlung beim Exit sichtbar machen, statt sie stillschweigend zu übernehmen.

Steuerzeitpunkt bei ETFs und negative Sparzinsen

Das ETF-Vermögen des Mieters wird vor einer hypothetischen einmaligen Veräußerungssteuer ausgewiesen, weil das Modell annimmt, dass die Entnahmen auf viele Jahre verteilt sind. Bei negativen Sparzinsen reduziert das Modell rechnerisch den ETF-Bestand, ohne eine weitere fingierte Veräußerungssteuer hinzuzufügen. Das ist eine transparente Vereinfachung, muss aber dennoch widerspiegeln, wie Sie Ihre Entnahmen tatsächlich tätigen würden.

Drei Prüfsteine, bevor Sie einem Sieger vertrauen

1. Break-even-Miete

Deltaeffekts Regel eignet sich gut als erster Filter: Liegt die berechnete Break-even-Miete deutlich über der Miete, die Sie tatsächlich zahlen würden, gilt der Normalfall nicht mehr. Liegen beide Werte nahe beieinander, können Fehler bei Instandhaltung, Rendite oder steuerlicher Behandlung die Antwort entscheiden.

2. Ein gemeinsamer Endpunkt für beide Verläufe

Immoson warnt davor, Hypothekenzahlung und Miete zu vergleichen, weil dieser Test zu kurz greift und ignoriert, was jede Seite besitzt und schuldet. Vergleichen Sie die finalen Vermögenswerte abzüglich der Verbindlichkeiten zum selben Zeitpunkt; der 30-Jahres-Endpunkt ist nur hilfreich, wenn er Ihrem Plan entspricht.

3. Nur eine Variable pro Test

Senken Sie nicht im selben Durchlauf die Miete, erhöhen Sie nicht zugleich die Rendite und verkürzen Sie auch nicht den Zeithorizont. Ändern Sie eine Annahme, halten Sie den neuen Sieger fest und nehmen Sie die Änderung anschließend zurück. Eine Schlussfolgerung, die diese Abfolge übersteht, ist mehr wert als eine Schlagzeilenzahl.

Lohnt sich der Kauf für Sie, wenn … nicht für Sie, wenn …

Der Kauf lohnt sich für Sie, wenn der Käufer auch nach Berücksichtigung des zutreffenden Kaufsteuerbands von 3,5 %–6,5 %, der Kaufnebenkosten, der Instandhaltung und der Opportunitätskosten weiterhin vorn liegt – und wenn Eigentum zu Ihren Wünschen gehört. UMSgeld hat recht: Es handelt sich um eine Lebensentscheidung, nicht nur um eine Tabellenkalkulation.

Der Kauf ist nicht für Sie, wenn das Ergebnis nur mit einer unrealistischen Miet- oder Renditeannahme funktioniert oder wenn eine plausible niedrigere Miete den Sieger um 280.032 Euro zugunsten des Mieters umkehrt. Ein Kaufpreis ist kein Beleg dafür, dass sich der Kauf rechnet.

Das Mieten lohnt sich für Sie, wenn Ihre tatsächliche Kaltmiete niedriger ist als im Standardfall, der Verlauf des Mieters unter vertretbaren Annahmen vorn bleibt und es Ihnen wichtig ist, die Anzahlung liquide zu halten. Finanzisch ist das Mieten schwächer, wenn die Standardannahmen gelten: Calcuros Basisfall lässt den Käufer weiterhin um 69.913 Euro vorn.

Das stärkste Argument auf jeder Seite sollte gehört werden. Gegen den Kauf: Die Szenarien mit niedrigerer Miete und 7 % Rendite begünstigen den Mieter um 280.032 Euro beziehungsweise 683.177 Euro. Gegen das Mieten: Im Standardfall liegt der Käufer um 69.913 Euro vorn. Keine Schlagzeile entscheidet Ihre Eingaben.

11 Fragen, die Sie vor der Unterschrift beantworten sollten

Ist 23,8 ein Kaufsignal?

Nein. 400.000 Euro ÷ 16.800 Euro = 23,8 ist eine Größenprüfung. Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro wird daraus 33,3. Es entscheidet nicht den Sieger.

Welches Band der Grunderwerbsteuer gilt?

Verwenden Sie das für Ihr Bundesland geltende Band von 3,5 %–6,5 %, nicht einen Mittelwert. Auf 400.000 Euro sind das 14.000–26.000 Euro. Prüfen Sie separat, ob der gesetzliche Inventarabzug auf Ihren Fall zutrifft.

Sind die Kaufnebenkosten sichtbar?

UMSgeld nennt sie als einen von drei unterschätzten Faktoren. Halten Sie sie getrennt vom ausgeschriebenen Preis fest. Wenn sie in einer einzigen Anpassung verschwinden, können Sie nicht erkennen, was das Ergebnis verändert hat.

Welchen Instandhaltungsansatz haben Sie verwendet?

Nennen Sie eine Zahl oder eine dokumentierte Methode. Ein Ansatz von null beseitigt die Instandhaltung nicht; er verschiebt die Reparaturkosten lediglich aus dem 30-jährigen Vergleich.

Welche Rendite erzielen die Anzahlung und die Ersparnisse?

Calcuro zeigt, warum das wichtig ist: Der Wechsel von 4 % auf 7 % verwandelt den Vorsprung des Käufers von 69.913 Euro in einen Vorsprung des Mieters von 683.177 Euro. Verwenden Sie eine vertretbare Annahme; keine der beiden Renditen ist garantiert.

Enden beide Verläufe am selben Datum?

Vergleichen Sie an einem Endpunkt die finalen Vermögenswerte abzüglich der Verbindlichkeiten. Ein 30-jähriger Zeithorizont ist nur hilfreich, wenn er Ihrem Plan entspricht; Immosons Einwand ist, dass der Vergleich von Zahlung und Miete allein zu kurz ist.

Ist die Verzinsungsmethode identisch?

Lazyinvestors verwendet eine tägliche Verzinsung über 365 Tage und berücksichtigt Steuern, Kosten und Inflation. Gleichen Sie diese Entscheidungen ab, bevor Sie das Ergebnis eines anderen Rechners als zweite Meinung behandeln.

Passt die Verkaufsannahme nach 10 Jahren?

In der zitierten Berechnung wird nach 10 Jahren keine Verkaufssteuer abgezogen. Wenn Ihr voraussichtliches Verkaufsdatum abweicht, sollten Sie aufzeigen, wie der Exit behandelt wird, statt das Modell stillschweigend entscheiden zu lassen.

Passt der Steuerzeitpunkt bei ETFs zu Ihren Entnahmen?

Das Modell verwendet ETF-Vermögen vor einer hypothetischen einmaligen Veräußerungssteuer, weil die Entnahmen über mehrere Jahre verteilt sind. Auch die Vereinfachung bei negativen Sparzinsen reduziert den Bestand, ohne eine weitere fingierte Veräußerungssteuer hinzuzufügen. Gleichen Sie dies mit Ihrem tatsächlichen Plan ab.

Liegt die Break-even-Miete in der Nähe dessen, was Sie zahlen würden?

Deltaeffekt sagt: Liegt die Break-even-Miete deutlich über der tatsächlichen Miete, gilt der Normalfall nicht. Sind beide Werte ähnlich, kann eine kleine Änderung bei Instandhaltung, Rendite oder steuerlicher Behandlung den Sieger umkehren.

Welche einzelne Eingabe kehrt den Sieger um?

Schreiben Sie sie auf. Der Basisfall begünstigt den Käufer um 69.913 Euro; eine niedrigere Miete begünstigt den Mieter um 280.032 Euro; eine Rendite von 7 % begünstigt den Mieter um 683.177 Euro. Ihre Entscheidung sollte die empfindlichste Eingabe benennen.

Ein siebentägiger Test vor Ihrer Entscheidung

1. Tag 1: Halten Sie Kaufpreis, vertragliche Kaltmiete, Nebenkosten und Anzahlung fest.
2. Tag 2: Addieren Sie das zutreffende Kaufsteuerband von 3,5 %–6,5 % und die Kaufnebenkosten.
3. Tag 3: Addieren Sie Finanzierung, Instandhaltung sowie Kaution und monatliche Ersparnisse des Mieters.
4. Tag 4: Geben Sie beiden Verläufen denselben Endpunkt und dieselbe Verzinsungsmethode.
5. Tag 5: Ändern Sie eine Eingabe – Miete oder Rendite – und halten Sie den neuen Sieger fest.
6. Tag 6: Vergleichen Sie die finalen Vermögenswerte abzüglich der Verbindlichkeiten und ermitteln Sie die Eingabe, die das Ergebnis umkehrt.
7. Tag 7: Wenn eine realistische Änderung einer Eingabe den Sieger umkehrt, halten Sie beide Möglichkeiten offen, statt das Modell als Urteil zu behandeln.

Das Fazit: Wählen Sie den Sieger nicht, bevor Sie ihn getestet haben

Der Kauf lohnt sich für Sie, wenn er Ihre realistischen Kostenannahmen übersteht und zu dem Leben passt, das Sie wollen. Das Mieten lohnt sich für Sie, wenn der günstigere Verlauf und das Investitionsszenario des Mieters tatsächlich stärker sind. Wenn Sie die eine Annahme nicht benennen können, die das Ergebnis umkehrt, haben Sie noch keine Entscheidung getroffen – Sie haben lediglich eine Zahl.